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商之道食为天深圳第三代商业演绎超级范!

发布时间:2021-04-08 03:43:40 已有: 人阅读

  不算不知道,一算吓一跳,深圳云街开街后,每月最高会吸引约17万人,来此吃掉3.74亿元。这笔账背后蕴藏的商机,制造出的“黑洞效应”威力多强,需要一番精准的推算。

  3.74亿元是有人帮云街商业推算出的每月餐饮消费额度。其核心基础数据是云街母体万科云城的17万产业人口,推算定式是17万人×100元/日/人×22个工作日,小学一年级作业,没毛病。

  或许你会质疑,谁来确保这17万人工作日都在这里用餐?出差、休假、外出就餐能计算在内吗?100元的标准是谁制定的?

  的确,如果仅就目前深圳普通员工的餐饮消费标准,17万人的平均数肯定不足100元,部分甚至不足50元。但如果添加进企业招待、聚会、下午茶及商务晚餐等,100元/日/人的假设量则相对比较合理。

  另外需要考虑的是,前来云街用餐的绝不仅仅只是这17万产业人口,还应包括片区内60万高科技人群(含10万居住人口)。毕竟在留仙洞总部基地和西丽大学城规划范围内,只有独占3个核心街坊、总建面逾133万 的万科云城规划了大体量高端商业。

  同时,我们还需考虑到周边居民前来消费,及节假日旅游休闲类的消费。综合算下来,3.74亿元或许只是一个初始数字,理应存在极大的向上空间。

  我们甚至可以进一步往下延伸,3.74亿元消费阵地,当然会是以云街的约7200 (云街总建面约12000 ,60%规划作为餐饮))、万科MALL的5100 餐饮配套(万科mall约17000 商业配套实用面积,大概30%用于做餐饮)为主,折合成每 的营业额超过3万元/月。如果按餐饮行业租金所占营业额的通常比例,这里的商业,租金水平可达4500元/月/ 。

  若真追求投资收益,云街商铺远高于住宅,大家可以前往现场了解售价,据此租金计算出收益率。结果一目了然,你大可不必只盯着住宅不放!

  云街所在,为深圳五大总部基地之一的留仙洞总部基地,也是大沙河创新走廊走廊装修效果图)的核心节点。

  深圳的地名,多数都土得掉渣,留仙洞成为深圳地名中的一股清流,漫溢神光仙气,恍若异类。随着西丽大学城的落户和总部基地规划出台,其自然生态环境价值立刻得到凸显,使之成为“来了就不想走”的地方。

  政府规划也将这里打造成“说来就来,说走就走”的交通便捷之地,5条地铁线+西丽高铁站,直接推其登上粤港澳大湾区交通枢纽的高台。

  五大总部基地,无论是渐趋成熟的福田CBD,还是高速发展中的深圳湾超总、留仙洞、后海中心区和龙华深圳北站-红山商务区,都将成为优质商业资产的集聚地,引领下一个时代的商业投资方向。

  其中,类似于云街,依附超大型商业综合体、具备国际级规划前提和业态定位合理的商业资产,将会体现出先进性和与生俱来的超级特质。

  留仙洞总部基地规划总建筑面积约683万 ,也是深圳市战略性新兴产业九大集聚地之一,定位为城市经济发展的新载体,产业转型升级的新平台,将被打造成产业超千亿的引领产业高端发展的新平台。年初,南山区委曾这样提及此地,“中国的硅谷在深圳,深圳的硅谷在南山,南山的硅谷就在我们的北部片区”。

  产业发展与人口构成息息相关,决定了片区消费市场水平和层次。据悉,仅留仙洞总部基地就拥有高端产业人口和居住人口约60万,3公里范围内,常规消费群体高达100万,5公里范围辐射南山、宝安、龙华等实力强区,覆盖至少300万人。

  高端消费人口和商业业态的接地气规划(民以食为天),确保了云街在这座产业高地中的活跃性。而在这个集聚资源的超级平台之上,商业配套规划却极其稀缺,为云街蕴生出超级商业资产的因子。

  深圳正处于城市跃级的“极限挑战”阶段,粤港澳大湾区规划即将出炉,或将成为深圳向上的强力跳板。可以看得见的未来,决定了深圳商业资产的投资价值。

  除了社区临街商业这一普遍型形态,深圳能划为第一代商业的,应该是指以步行街为主要体现形式的商业,包括东门、华强北为典型代表,发展于上世纪90年代。这个时代的商业,基本是大杂烩,没有业态定位,只要能租到铺位,你想经营什么都行。

  第二代商业,则是指以大型购物中心为表现形式的商业新模式,罗湖的万象城是最早、最成功的代表,集中式中式 装修效果图)、“一站式”为其主要特色,对整体运营水平要求极高,且空间的室内化不太利于与城市的交流。

  云街之所以扛起“第三代商业”大旗,源于其“街区+Mall+绿廊”的组合形式,提供兼具开放空间、集中式消费、休闲文化体验和交流空间的全新消费模式组合,与城市的关系更加密切。

  在产品形态和业态方面,云街根据周边人口构成,将客户定位目标锁定高端消费人群及年轻消费群体,聘请国际名师主理空间打造、业态管理,以引入国际品牌餐饮主力店及特色主题餐饮店为主。

  云街商铺主力面积约20-70 ,在售中。至于其格局进深、层高、置业计划等,本文就不做详细赘述,有兴趣的朋友可实体踏勘、咨洽。

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